相続したマイホームを売りたいと考えたときに、売却してどれくらい税金が掛かるのか、物件価格に減価償却費はどんな影響を与えるのか気になるところです。
相続したマイホームと減価償却費の扱いについてお話しましょう。

■相続した物件売却と所得税の計算

不動産を売却したとき、売却額よりも取得額が小さい時は、売却益が出たことになり、所得税が発生します。
ざっくり言うと…
「売った金額」－「買った金額・売却経費・特別控除」＝「課税対象額」
となります。
相続の場合、「買った金額」は、もともとの購入金額を指します。
父がマイホームを購入して、子どもが相続後に売却した場合には、父がマイホームを購入した時の金額をもとにします。

＜相続で引き継がれる項目＞
・取得価額
・耐用年数
・事業専用割合
・未償却残高

＜相続で引き継がれない項目＞
・取得年月日
・償却方法（定率or定額）
父から相続したマイホームを子が売却するときには、父が買った時の購入費をもとに計算します。
土地についてはそのままの額、家屋については減価償却分を差し引きます。
土地の造成費用、賃していた場合の立ち退き料、取り壊し費用なども含められます。

■減価償却について

償却費（定額法）の計算式は次のとおりです。
「建物購入費・建築価格」×0.9×「償却率」×「経過年数」
マイホームは事業用耐用年数の1.5倍で計算され、木造住宅では33年（0.031）、軽量鉄骨40年（0.025）、鉄筋コンクリート造70年（0.015）です。
※（　　）は償却率。
購入当初と同じくらいの金額で売却できた場合、減価償却分の利益があったとされる可能性があると言うことです。
ただし、特例が設けられているのでチェックしておきましょう。

取得費加算の特例
相続税の申告期限から3年以内に売却すれば、税負担が軽くなる。
相続税を取得費用に加える事ができ、売却時の不動産所得税が小さくなる。

3000万円特別控除
2019年末まで、譲渡所得3000万円以内なら譲渡所得課税は掛からない。
持ち家を持たないなど条件を満たせば、住んでいなくても控除対象になる。
ただし、取得費加算の特例との併用は不可。

■相続したマイホームをどうするか

相続後のマイホームを所有し続けるのか、売却するのか迷うところですが、住む事ができないマイホームを売却する場合には、特別控除など優遇措置があり、短期譲渡になることを気にせず売却に踏み切りやすくなっています。
また、中古住宅市場も活発になっており、買い取りに積極的な業者への売却なら、スムーズです。査定など相談してみると良いでしょう。